6月24日，内地民营房企巨头美的置业（3990.HK）开盘一度暴涨100%多，后虽经历调整专业配资杠杆炒股，但当天收盘时仍大涨近70%。
这把逆势翻红，跟美的置业前一天晚上宣布“剥离房地产开发业务、聚焦轻资产运营”有直接关联。
公告内容显示：美的置业将把全资持有的房地产开发业务产权从上市公司剥离至控股股东。美的置业作为上市平台，将专注于物管、商管等经营性业务及代建、代销业务。
这把完成股权重组后，美的置业旗下的房开业务和销售业务将变更为非上市资产，由美的控股持有。
至于重组方式，那也是相当有意思——采用“实物分派私人公司股份+现金选择权”的方式从上市公司剥离。
愿意留下来继续房开业务、并从中分享红利的投资者可与公司控股股东，美的发展控股一同持有私人公司股份；
想要落袋为安的伙计们，可享受现金分派，每股分派现金5.9港元，相比公告前一日收盘价溢价57.33%。
继续前行还是套现离场，主动权在自己，大股东绝不为难大伙儿。
这玩法，在港股地产圈恐怕也算新盖的厕所蹲第一坑，它史无前例了。
这条件，也绝对算得上宅心仁厚，反正诚意这一块绝对是拉满了。
外界甚至认为：这是公告发布次日，美的置业股价直线冲高的主要原因。
这两天，笔者注意到不少人俩眼一蒙，瞎der带节奏——
“啊！美的剥离房地产业务了！”
“连美的这种民企标杆，也撑不住了！”
“美的从此要彻底退出房地产行当了…”
外行！24K纯外行！
人家美的置业这一把玩的是股权分设，又不是经营分设，这是完完全全的两码事！
美的置业仍会保留对房开业务的操盘运营，上市公司仍将从中获利，只是这部分业务将脱离其上市公司模块，新组建的私人公司不再是上市公司的附属单位，其财务也不再并表。
按照美的置业自己的说法：
重组后，经营业务实质、管理体制及业务运作未有变化、不受影响。经营团队保持不变，仍由现有团队统一开发、运营、销售、服务，并轻装上阵，摒弃传统快周转模式。
这可就牛了大逼了！
通过100%的打明牌卡bug，体面告别了房地产，摇身一变成了如假包换的物业巨头。
而私有化之后，实则更有利于去做长期投资，投入长周期、高回报项目。
这对于换轨转型关键期的房企而言，是一次良性蜕变。
说得再直白点，这就相当于美的物管主体借母公司美的置业的资源，来了把“借壳上市”。
如果不出意外，这次美的瘦身行动最后的归宿大概率会是——
“人心与估值齐飞，盈利共融资一色”。
能想出这么个法儿来，人家何老板这脑袋瓜子确实比一般人冲！
但是，但是，但是，美的这回“借壳上市”，短期代价属实不小。
美的置业公告显示：截至2023年年底，美的置业总资产2016亿，但计划剥离的总资产是1971亿，当年营收也从736亿降至35亿。
知道的您这是断臂求生，不知道的还以为打脖子以下截肢…
当然，美的置业到底能不能瘦身成功，还要提交股东大会表决，目前还是未知数。
美的置业如此操作，实在看得人一愣一愣的。
理性来说，它能这么干，大致是出于以下两点考虑——
首先，是出于负债和信用风险的考虑。
美的置业仍是目前为数不多的未在公开市场违约的民营房企，且“绿档”保持得相当不错——
截至2023年末，其净负债率35.8%，同比下降8.1%，创历年新低，现金短债比1.44，扣预资产负债率为67.3%。
但是，为了保持这样的势头，美的置业已经用尽了洪荒之力——
2023年业绩公告显示：美的置业当年实现合同销售金658.5亿，公司营收735.6亿，核心净利润22.6亿。
但无论是净利润率还是毛利润率，几乎都创下了2016年以来的新低。
根据2023年会计确认显示，毛利润下滑的核心原因是项目单方成本较高。
2024年1-5月，美的置业总销售额为169.4亿，同比下滑52%，标准的腰斩。
截至2023年底，美的置业在二线以上城市的土储面积约1735万㎡，占比67%。
但这些城市大多属于非头部，住宅产品流速相对较慢，去化压力可想而知。
上述两项因素叠加，使得美的置业整体业绩持续下滑几乎成了板上钉钉。
另一方面，未来一年内，美的置业到期的有息负债约122亿，平摊下来，一个月得还10个亿，而2023年的全年净利润只有22亿！
盈利下行压力加大，但负债刚性不变，且即便是房地产市场有效回暖，也大概率会是分化的头部行情。
结合美的置业的土储结构来说，这样的回暖只不过是聊胜于无。
一瞅这局面，美的瞬间开悟——
房开板块显然已经不适合继续留在资本市场里，作为上市主体的一部分了。
美的置业股价干出下面这个走势，大概就是对以上结论最好的解释——
这次重组发出前，美的置业的总市值只剩50来亿了，较高峰时期缩水了有80%…
当前，亟需在资本市场上维护与提升企业形象，而不是反其道行之。
由此来看，美的置业的这把操作，现实意义重大。
其次，物管业务的整体预期优于房开业务。
这一点不容忽视。
优质物业管理代建公司大致有10倍左右的平均市盈率——
相比包括优质国央企在内的房开系5倍市盈率足足领先了整整一个身位！
2023年，美的置业物管收入大约为15亿，在管面积为6535万㎡，分别同比增长33%和22%。
尽管营收规模体量暂时还不能跟房开业务相提并论，但增长趋势相当喜人。
结合当前内地房地产市场的发展阶段来看，房开业务头部化将无可避免，美的置业的土储结构决定了临时打急弯并不现实。
取而代之的，是物管业务的专业化、精细化以及高附加值化，尤其对于美的这样在资本市场与需求市场同时积攒了不错口碑的企业而言，确实大有可为。
另一方面，在资本市场上剥离了房开业务后的美的置业，无需再为房开业务的估值和信用拖累。
卸下偶像包袱之后的美的置业，简直身轻如燕。
长期以来，物管IPO在港交所上市，那真比穿着苏格兰短裙上炕都费劲；
万万没想到，美的置业这把操作不仅实现去曲线上市，还把钱和人心都赚到位了。
高！实在是高！
美的置业的做法，实现了两重目的——
其一，在上市公司层面减少房地产开发项目的资金占用；
其二，削减不必要的杠杆，从而保留了运营与服务能力。
而对于整个房开行业而言，绝对是“美的一小步，房企一大步”！
因为美的置业主动瘦身，无意间道出了一种产业趋势：
未来，会有越来越多的房地产开发企业将逐渐走向轻资产化。
轻资产模式最直接、最显著的优势便在于其能为运营方创造稳定收益，实现“低投入+稳定收益”的发展模式。
在轻资产运营模式中，几乎每一项运营管理内容都可以通过精细化切割实现坐地收钱。
当增值模块相继形成并成熟后，接下来便是通过卷品质实现附加值的稳步提升，也就是业内常说的“轻资产，重运营”。
相较于传统的房开业务而言，这种轻资产模式对于市场波动与债务波动的敏感度不高，这是其收益稳定性的基础。
当一家综合性开发商从房开业务转向物管业务，本质上是从“制造业”切换到“服务业”，妥妥的退二进三。
尽管目前，这些切换赛道的企业大多如同美的置业一样，面临着“市值尚无法与重资产业务相提并论”的短期挑战，但市盈率、营收以及利润表现更为良性。
“退二进三”因此才成了诸多有能力华丽转身的房开单位实现涅槃的重要渠道。
之所以会出现这一局面，实际上与近些年来的房地产模式关联甚密——
特别是在连续经历去杠杆、降负债以及需求端深度调整之后，需要天量资金沉淀的房开业务如今普遍面临融资吃紧。
中低能级城市去化流速缓慢几乎不可逆，高能级城市增量规模有限，且对资金与运营能力考验要高得多。
在这种情况下，非塔尖房企再去幻想弯道超车，那大概率会被悠出车外。
寻找全新的增长动能，也就成为众多房企开展自救过程中的重中之重。
只是，美的这家民企龙头率先打了个样儿。
它的高明之处，不仅仅在于“腾笼换鸟、完成借壳、赢得人心”一键三连；
更在于它能在自己依旧是绿档民企龙头时，选择以退为进。
美的再清楚不过专业配资杠杆炒股，未来的楼市分化必将愈发清晰，这一趋势不可逆转。
文章为作者独立观点，不代表炒股配资开户观点
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